Affitti brevi: differenze tra Casa Vacanza e Locazione Turistica (AAUT)

Se sei proprietario di un immobile e desideri metterlo a reddito nel settore turistico, ti sarai sicuramente imbattuto nei termini  come “Affitto Breve Turistico” e “Casa Vacanza“. Spesso confusi nel linguaggio comune, in realtà queste due formule ricettive presentano differenze sostanziali che è importante conoscere, sia per il viaggiatore che per il gestore.

Locazione Turistica (Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico)

Cominciamo con la Locazione Turistica (LT), conosciuta anche con la sigla AAUT (Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico), e spesso definita semplicemente come “affitto breve”. Questa è la formula più snella e vicina al tradizionale contratto di locazione. Si tratta dell’affitto di un’unità abitativa completamente arredata a terzi per scopi turistici, ma la sua caratteristica distintiva risiede nella durata: è concepita per periodi non superiori ai 30 giorni. Superata questa soglia, infatti, diventa obbligatorio registrare un regolare contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

La semplicità della Locazione Turistica si riflette anche nei servizi che il locatore può offrire. L’attività è considerata privata e non imprenditoriale, limitando l’offerta a servizi strettamente essenziali come la pulizia dell’appartamento e la fornitura di biancheria. È fondamentale sapere che non sono ammessi servizi aggiuntivi alla persona, come accade nelle strutture alberghiere (ad es. cambio biancheria giornaliero, colazione ecc..). Questa natura privata offre un notevole vantaggio fiscale: i profitti sono considerati redditi fondiari e possono beneficiare del regime della Cedolare Secca, in alternativa ai classici scaglioni IRPEF. Dal punto di vista burocratico, è l’ideale per chi vuole affittare in modo occasionale, poiché generalmente non richiede l’apertura di una Partita IVA né l’iscrizione al Registro delle Imprese, salvo specifiche normative locali sul numero massimo di immobili gestibili (spesso quattro).

Le Locazioni Turistiche (LT) non sono autorizzate a farsi pubblicità, dato il loro carattere non imprenditoriale. Però possono avere un sito web, entro certi limiti: deve apparire come semplice “vetrina” e non può avere un sistema di prenotazione automatico online. E’ infine recente l’obbligo per le locazioni turistiche di possedere rilevatori di monossido e di gas, oltre all’estintore portatile.

Dal 2025 è possibile condurre anche la Locazione Turistica Imprenditoriale, che consente anche alle aziende di condurre questo tipo di affitto col proprio regime fiscale (no Cedolare secca).

Casa Vacanza

La prospettiva cambia radicalmente quando parliamo di Casa Vacanza. Questa è considerata a tutti gli effetti una vera e propria struttura extralberghiera, al pari dei Bed & Breakfast. Se da un lato ciò comporta una maggiore complessità gestionale, dall’altro permette di offrire un’esperienza molto più ricca agli ospiti.

Il grande elemento di distinzione è proprio l’offerta di servizi. Con la Casa Vacanza, il gestore può sbizzarrirsi, proponendo servizi aggiuntivi come pulizie giornaliere, bus navetta per gli spostamenti, guide turistiche e persino servizi di babysitting.

Questa possibilità di servizi extra è ciò che rende la formula più appetibile per un certo tipo di clientela, ma ne definisce anche la natura: i profitti generati non sono più considerati redditi fondiari, ma redditi da attività commerciale. Di conseguenza, il guadagno non gode più della Cedolare Secca ma è soggetto alla normale tassazione IRPEF, o in alternativa al regime forfettario (flat tax), cumulandosi con eventuali altri redditi da lavoro. Si rende necessaria l’apertura della Partita IVA e l’iscrizione al Registro delle Imprese. Ai clienti andrà emessa fattura elettronica, o scontrino fiscale dal registratore di cassa. E’ obbligatorio avere il POS per ricevere pagamenti con carta e bancomat.

A livello di adempimenti burocratici, la Casa Vacanza richiede un iter più complesso. È obbligatorio avviare l’attività con una comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) tramite SCIA. I contratti possono coprire periodi più lunghi, da pochi giorni fino a ad un massimo di 3 mesi.

Le Case Vacanza hanno anche altri obblighi rispetto alle Locazioni Turistiche. La principale riguarda la gestione del rischio Legionella: i titolari devono redigere un manuale specifico e, almeno una volta ogni due anni, effettuare i campionamenti per la ricerca del batterio. Inoltre devono fornire una cassetta di primo soccorso ed elaborare un piano di emergenza (oltre all’estintore portatile).

Infine, per le Case Vacanza gestite professionalmente l’obbligo di una polizza di Responsabilità Civile è imposto da quasi tutte le normative regionali che le regolamentano, oltre alla recente normativa (Legge di Bilancio 2024, con slittamenti successivi) che obbliga la stipula di una polizza contro i rischi catastrofali (sismi, alluvioni, frane).

Analogie tra LT e Casa Vacanza

Nonostante le nette differenze, i due modelli condividono alcuni obblighi imprescindibili, fondamentali per la regolarità e la sicurezza. Sia che tu affitti un appartamento in locazione turistica, sia che tu gestisca una Casa Vacanza, dovrai sempre comunicare le generalità degli ospiti all’Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura) tramite il Portale Alloggiati. Inoltre, in entrambe le situazioni vige l’obbligo di riscuotere e versare l’Imposta di Soggiorno al Comune, qualora questa sia in vigore nella località. Infine, entrambe le tipologie ricettive sono tenute a comunicare i flussi turistici ai fini delle rilevazioni ISTAT e, secondo la normativa più recente, devono essere registrate e dotate del Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre chiaramente.

In sintesi: l’Affitto Breve Turistico è la scelta ideale per la semplicità di gestione occasionale e la convenienza fiscale; la Casa Vacanza è la soluzione per chi intende investire in un’attività ricettiva più strutturata, offrendo un’esperienza più completa e ricca di servizi. La tua scelta, sia come ospite che come proprietario, dipenderà dal livello di servizi desiderati e dal grado di impegno gestionale che si è disposti ad assumere. Il B&B invece non può affittare l’intero immobile, ma le singole stanze.