Affitti brevi 2026: Cedolare Secca non sale, ma obbligo di P.IVA dal terzo appartamento

Con il disegno di legge di bilancio di previsione dello Stato per il 2026, è profilata un’aria di tempesta sui profitti derivanti dagli affitti brevi, spinta dall’aumento della tanto discussa cedolare secca. Il testo, bollinato dalla Ragioneria di Stato e inviato al Consiglio dei ministri, introduce una misura che potrebbe ridefinire le strategie di molti host italiani. Vediamo nel dettaglio come cambiano gli affitti brevi dal 2026 per chi non ha la partita iva.

No Cedolare Secca al 26%

L’articolo 7 del provvedimento ipotizzava l’innalzamento dell’aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi sul primo immobile affittato, portandola dal 21% al 26% a partire dal 2026 ma solo per le prenotazioni gestite attraverso intermediari immobiliari o tramite portali telematici come Booking e Airbnb. Una sorta di “premio” per chi fosse in grado di gestire le prenotazioni in autonomia, senza avvalersi di società esterne, spesso con base fiscale all’estero.

Questa ipotesi è stata però infine scartata, lasciando dunque immutata la Cedolare Secca sul primo immobile locato per brevi periodi che resta dunque fissa al 21%. Cosi come resta fissa al 26% la tassazione per l’eventuale secondo immobile dedicato agli affitti brevi. Cambia invece la situazione per chi affitta in modo non imprenditoriale e ha piu di due immobili locati: scatta l’obbligo di partita iva per chi affitta tre o più appartamenti per brevi periodi.

Cedolare Secca: chi può applicarla e chi no

Ma cos’è esattamente questa “cedolare secca” e perché agita così tanto il mercato degli affitti? La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, alternativo a quello ordinario (IRPEF), che i proprietari di immobili possono scegliere per tassare i redditi derivanti dalla locazione. Scegliendo questo regime:

• Si applica un’aliquota fissa sul canone di locazione (che per gli affitti brevi è stata finora al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo immobile in poi).
• Si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che sono invece dovute nel regime ordinario.

Negli affitti brevi (locazioni di durata non superiore a 30 giorni), l’opzione per la cedolare secca è applicabile da tutti i proprietari che non operano in forma d’impresa. Dunque chi ha partita iva non può mai applicare la cedolare secca.

Lo scenario futuro degli affitti brevi non imprenditoriali

La correzione del tiro del Governo, che inizialmente intendeva premiare la gestione diretta, aveva fatto infuriare le associazioni di proprietari. Secondo loro, la condizione per mantenere l’aliquota al 21% (ovvero affittare direttamente) è un’ipotesi “rara” nell’attuale panorama dominato dai giganti del web.

Tuttavia, l’aumento al 26% sarebbe potuto funzionare come il più potente degli incentivi per la “disintermediazione”. È un chiaro invito agli host a investire in un sito internet della struttura e a implementare strategie di prenotazione diretta. Come sottolineato dalle associazioni stesse, le prenotazioni dirette sono da anni economicamente più vantaggiose. La scelta alla fine è ricaduta sull’obbligo di trasformare l’attività in imprenditoriale se si gestiscono tre o più immobili, a cui gli operatori dovranno adeguarsi. Riforma che probabilmente sarebbe dovuta entrare in vigore molti anni fa.

Agli operatori del settore non resta che fare i conti e, forse, riscoprire il valore di un contatto diretto e personalizzato con il proprio ospite.

Articolo pubblicato il 22 Ottobre 2025 e aggiornato il 27 Novembre 2025.