Report Locazioni Brevi condotto dall’Agenzia delle Entrate: numeri e impatto sociale

Le locazioni brevi, rese celebri da piattaforme come Airbnb, sono diventate un elemento centrale del panorama immobiliare italiano, specialmente nelle città a forte vocazione turistica. Uno studio recente condotto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) pubblicato dall’ Agenzia delle Entrate, analizza il fenomeno in profondità, offrendo dati inediti e spunti di riflessione su un mercato in rapidissima evoluzione. Il documento fonde in modo innovativo 1) Dati “non ufficiali” ma di mercato di Airbnb (tramite Inside Airbnb) 2) Dati amministrativi ufficiali e molto dettagliati sul mercato immobiliare tradizionale e sul patrimonio abitativo (da OMI e Catasto) 3) Dati socio-demografici per contestualizzare il fenomeno. Questa metodologia ibrida permette di fare confronti diretti tra il mercato delle locazioni brevi e quello degli affitti tradizionali, e di analizzarne l’impatto sul territorio con un livello di dettaglio molto elevato (fino alla singola zona OMI). Ecco in sintesi le informazioni più importanti che emergono.

Numeri da capogiro: Firenze e Venezia in testa

I dati parlano chiaro: in città come Firenze e Venezia, gli alloggi offerti in locazione breve rappresentano una fetta significativa del patrimonio abitativo non utilizzato come prima casa. A Firenze, quasi il 13% delle abitazioni “non principali” è destinato a locazioni brevi, a Venezia l’11%. Numeri che, in valori assoluti, si traducono in oltre 11.300 annunci per Firenze e circa 6.900 per Venezia, cifre paragonabili – se non superiori – al numero di nuovi contratti di affitto tradizionali registrati nel 2023.

Ma è guardando alla distribuzione sul territorio che si comprende la vera portata del fenomeno: l’offerta si concentra in modo massiccio nei centri storici. A Firenze, in alcune aree del centro, oltre il 40% delle case non utilizzate come abitazioni principali è dedicato al turismo breve. Situazioni simili, seppur con percentuali leggermente inferiori, si riscontrano nei centhi di Milano e Venezia, dove si supera comunque il 20%.

Il fattore economico: quando conviene davvero?

Uno degli aspetti più dibattuti è la redditività. Secondo lo studio, in molte città la locazione breve genera ricavi medi annui superiori a quelli di un affitto tradizionale. A Venezia, un alloggio su Airbnb può fruttare in media oltre 26.000 euro l’anno, contro i circa 10.700 euro di un canone medio da locazione registrata. A Firenze e Roma la differenza è altrettanto marcata.

Tuttavia, il vantaggio economico non è uniforme. A Milano, ad esempio, i canoni degli affitti a lungo periodo rimangono in media più vantaggiosi della locazione breve. A Bari e Napoli, le differenze sono minime. La convenienza, quindi, dipende fortemente dalla città e, ancor di più, dalla zona specifica all’interno della città stessa.

Impatto sociale e urbanistico

La crescita esponenziale delle locazioni brevi non è solo una questione economica, ma anche sociale. Lo studio evidenzia una correlazione tra un’alta densità di annunci Airbnb e una minore quota di abitazioni utilizzate come residenze principali. In altre parole, nelle zone più “colonizzate” dal turismo breve, sembra esserci una riduzione della popolazione residente stabile.

Sebbene i dati non permettano di stabilire un nesso di causalità diretto, il fenomeno solleva interrogativi importanti sulla tenuta del tessuto sociale dei centri storici e sulla disponibilità di alloggi per i residenti. La trasformazione di interi quartieri in distretti turistici rischia di alterare in modo permanente l’identità e la vivibilità di queste aree.

Regolamentazione e sostenibilità

Secondo il report, di fronte a un fenomeno di tali dimensioni, le amministrazioni locali sono chiamate a trovare un equilibrio. Da un lato, le locazioni brevi rappresentano una fonte di reddito per molte famiglie e rispondono a una domanda turistica in crescita. Dall’altro, è necessario mitigare gli effetti negativi sulla housing market e sulla vita delle comunità residenti.

Lo studio conclude che le locazioni brevi sono ormai un segmento maturo del mercato immobiliare italiano, che merita un monitoraggio costante non solo sotto il profilo economico, ma anche sociale e urbanistico. La sfida per il futuro sarà quella di implementare politiche intelligenti in grado di massimizzare i benefici economici, minimizzando al contempo gli impatti negativi sulla vivibilità e sull’accesso alla casa nelle nostre città.