Report Affitti Censis 2025: quali sono i problemi del mercato immobiliare italiano

Case vuote, affitti brevi e paura di affittare: il grande paradosso dell’abitare.

In Italia non manca la casa. Manca il coraggio, e il contesto giusto, per affittarla. È questa una delle fotografie più nette che emerge dal Rapporto Federproprietà–Censis 2025, che riporta al centro del dibattito un tema di fondamentale importanza: mentre milioni di persone faticano a trovare un alloggio a prezzi sostenibili, 8,5 milioni di abitazioni restano inutilizzate. Un patrimonio enorme, pari a oltre un quarto delle case private italiane. Vediamo nel dettaglio cosa emerge dal rapporto del Censis, la fondazione privata italiana più conosciuta sul territorio che svolge attività di ricerca, studi e consulenza socio-economica

Le cosiddette case dormienti non sono solo seconde case al mare o in montagna. Dentro questo numero impressionante convivono immobili sfitti, abitazioni usate saltuariamente, case senza utenze attive e persino alloggi che non compaiono nelle dichiarazioni dei redditi. Per 8 italiani su 10, rimettere queste abitazioni sul mercato sarebbe una soluzione concreta alla crisi abitativa. Ma c’è un problema strutturale che frena tutto.

La vera paura dei proprietari

Il rapporto lo dice senza giri di parole: la paura della morosità è il principale deterrente all’affitto.
Oltre l’80% degli italiani è convinto che i proprietari tengano le case vuote perché temono di non rientrarne in possesso in caso di inquilini che smettono di pagare. Una percezione trasversale, condivisa da Nord a Sud.

Non a caso:

• quasi il 90% degli italiani chiede procedure di sfratto più rapide;

• l’84% è favorevole a una banca dati nazionale degli inquilini morosi;

• due italiani su tre sono contrari a tassare o penalizzare chi lascia le case sfitte.

Il messaggio è chiaro: prima delle punizioni, servono garanzie.

Affitti brevi: problema o opportunità?

Nel frattempo, il mercato ha trovato una via alternativa: gli affitti brevi turistici.
Nel 2025 in Italia si contano quasi 700 mila strutture ricettive, in gran parte alloggi privati gestiti da piccoli proprietari. In molte città d’arte la pressione è altissima: nei centri storici di Firenze, Venezia e Roma si superano i 100 annunci ogni 1.000 abitanti.

Gli italiani non hanno una visione ideologica sul tema. Riconoscono:

• da un lato, gli effetti negativi sulla qualità della vita e sull’offerta abitativa per i residenti;

• dall’altro, il ruolo degli affitti brevi nel valorizzare immobili che altrimenti resterebbero vuoti.

La richiesta diffusa non è di bloccare il fenomeno, ma di governarlo, trovando un equilibrio tra turismo, diritto all’abitare e legittime esigenze dei proprietari.

La casa resta un pilastro (ma vale meno)

Nonostante tutto, l’Italia resta un Paese di proprietari. Per oltre l’87% delle persone la casa è oggi più che mai un rifugio di sicurezza, materiale e psicologica.
Eppure, negli ultimi dieci anni, il valore reale degli immobili è sceso in modo significativo, soprattutto per il ceto medio. Un dato che pesa, perché la casa continua a essere la principale forma di risparmio delle famiglie.

C’è però uno spiraglio di cambiamento. Le bollette energetiche pesano sempre di più e oltre la metà degli italiani sarebbe disposta a investire per rendere la propria abitazione più efficiente.
Il problema? Incentivi complicati, poco accessibili e difficili da capire, soprattutto per chi non ha strutture tecniche o consulenti dedicati.

Senza fiducia il mercato non riparte

Il Rapporto arriva a una conclusione netta: non bastano divieti, obblighi o slogan politici.
Per rimettere in moto il mercato delle locazioni, incluse quelle non turistiche, servono:

• tutela reale della proprietà;

• fiscalità più competitiva per gli affitti a lungo termine;

• regole chiare e stabili che riducano il rischio per i piccoli proprietari.

Solo così parte delle case oggi destinate agli affitti brevi, o lasciate vuote, potrà tornare sul mercato residenziale, senza demonizzare nessuno e senza scaricare i costi sociali su chi possiede un immobile.