L’Europa vuole regolamentare gli affitti brevi, ecco come dal 2028

Il mercato degli affitti brevi entra in una nuova fase. Con l’approvazione del Regolamento (UE) 2024/1028, l’Unione Europea ha deciso di mettere ordine in un settore cresciuto rapidamente, spesso in modo disomogeneo tra Paesi e territori. L’obiettivo dichiarato non è bloccare gli affitti brevi, ma rendere il sistema più trasparente, fornendo alle autorità dati affidabili per valutare il reale impatto di questo modello abitativo.

Per chi affitta o gestisce immobili in Italia, è importante capire cosa cambia davvero, quali saranno i nuovi obblighi e perché questa normativa potrebbe incidere più sulle piattaforme che sui singoli host.

Perché l’Unione Europea è intervenuta

Negli ultimi anni gli affitti brevi hanno portato opportunità economiche evidenti, ma anche tensioni: riduzione dell’offerta abitativa a lungo termine, aumento dei canoni e difficoltà per le amministrazioni locali nel governare il fenomeno. Il problema principale, secondo Bruxelles, è sempre stato uno: la mancanza di dati affidabili e confrontabili.

Ogni Stato, e spesso ogni Comune, ha adottato regole diverse, creando un mosaico normativo difficile da gestire, soprattutto per le piattaforme che operano a livello europeo. Il nuovo regolamento nasce proprio per armonizzare la raccolta e la condivisione dei dati, lasciando però agli Stati membri la libertà di decidere se e come regolamentare l’accesso al mercato.

Il cuore della riforma: registrazione e numero identificativo

Il perno del nuovo sistema è il numero di registrazione dell’immobile. Dove gli Stati membri decidono di introdurre (o mantenere) un sistema di registrazione, ogni unità destinata agli affitti brevi dovrà avere un identificatore unico, associato in modo chiaro a un singolo immobile.

La procedura dovrà essere:

• digitale e accessibile,

• gratuita o con costi limitati,

• basata su informazioni essenziali (identità del locatore, indirizzo preciso dell’immobile, tipologia, capacità ricettiva).

Per i proprietari questo significa maggiore chiarezza: un immobile, un solo numero, valido su tutte le piattaforme. Addio quindi a sistemi frammentati o a numerazioni multiple per lo stesso alloggio.

Cosa cambia per le piattaforme (e indirettamente per gli host)

Il regolamento interviene in modo deciso sulle piattaforme online di affitti brevi. Saranno loro a dover:

• raccogliere e indicare il numero di registrazione negli annunci;

• trasmettere periodicamente alle autorità dati sulle attività (notti prenotate, numero di ospiti, Paese di residenza degli ospiti);

• rimuovere gli annunci privi di numero valido, se richiesto dalle autorità.

Questo è un punto chiave: la responsabilità operativa ricade soprattutto sulle piattaforme, non sugli host. Il locatore resta responsabile della correttezza delle informazioni fornite, ma non dovrà inviare report o dati statistici alle amministrazioni.

Più dati non significa più tasse

Un timore diffuso tra i proprietari riguarda l’uso fiscale dei dati. Il regolamento chiarisce che non nasce con finalità fiscali o di contrasto, e che eventuali utilizzi in questi ambiti dovranno rispettare le normative già esistenti.

In altre parole, l’Europa non introduce nuove imposte né nuovi adempimenti fiscali. Tuttavia, è evidente che una maggiore disponibilità di dati renderà più facile l’attività di controllo, soprattutto a livello locale. È un effetto indiretto da tenere in considerazione, soprattutto per chi opera ai margini della regolarità.

Tempi di attuazione: non è tutto immediato

Buone notizie per chi teme cambiamenti improvvisi: il regolamento si applicherà dopo 24 mesi dall’entrata in vigore. Questo tempo servirà agli Stati membri per:

• adeguare o creare i sistemi di registrazione,

• istituire un punto di ingresso digitale unico nazionale,

• coordinare le autorità competenti.

In Italia, dove il dibattito sulla regolamentazione degli affitti brevi è ancora aperto, questo periodo sarà decisivo per capire come il regolamento europeo verrà tradotto nella normativa nazionale.

Un’opportunità per il settore?

Al di là degli obblighi, il nuovo quadro europeo può rappresentare anche un vantaggio per i professionisti del settore. Più trasparenza significa:

• concorrenza più leale,

• meno spazio per l’abusivismo,

• maggiore legittimazione degli affitti brevi come componente strutturale del turismo.

Per i proprietari e i gestori che operano correttamente, il messaggio è chiaro: la direzione è quella della professionalizzazione, non della demonizzazione. Chi sarà pronto, con immobili registrati e gestione ordinata, avrà meno sorprese nel prossimo futuro.