Affitti Brevi: il Consiglio di Stato ferma il self check-in senza controllo

Arriva un punto fermo, e forse decisivo, nell’annosa questione che contrappone le esigenze di sicurezza pubblica alla flessibilità delle locazioni brevi. Con una sentenza pubblicata il 21 novembre 2025, il Consiglio di Stato ha ribaltato la precedente decisione del Tar del Lazio, dando piena ragione al Ministero dell’Interno e sancendo un principio chiaro: l’identificazione degli ospiti deve avvenire tramite verifica diretta, il cosiddetto riconoscimento “de visu”, rendendo di fatto illegittime le procedure di ingresso automatizzato che non prevedano un controllo reale dell’identità.

La Circolare del 2024

La vicenda trae origine da una circolare emanata dal Capo della Polizia nel novembre 2024, in un contesto segnato dall’intensificarsi dei flussi turistici per il Giubileo e da una delicata situazione internazionale. In quel documento, il Ministero aveva richiamato i Prefetti e i Questori a vigilare affinché i gestori di qualsiasi struttura ricettiva, comprese le locazioni turistiche, verificassero di persona la corrispondenza tra il documento inviato e l’ospite fisicamente presente, bocciando le pratiche di check-in da remoto.

Il TAR annulla la Circolare nel 2025

Contro questa circolare aveva fatto ricorso la F.A.R.E., Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera, ottenendo inizialmente l’annullamento della circolare da parte del Tribunale Amministrativo Regionale, sostenendo numerosi motivi di illegittimità, tra cui:

• Contrasto con la legge: La circolare reintrodurrebbe un obbligo (“de visu”) che era stato abolito dal “Decreto Monti” del 2011, il quale aveva semplificato le procedure.

• Eccesso di potere e violazione del principio di proporzionalità: L’obbligo è troppo gravoso e non è dimostrato che sia efficace per la sicurezza (es. un ospite potrebbe comunque far entrare altre persone dopo l’identificazione).

• Carenza di istruttoria: La circolare non fornisce dati a supporto della necessità di una misura così stringente.

• Violazione del diritto UE: La misura limita indebitamente la libertà di stabilimento, la libera prestazione dei servizi e la libertà d’impresa.

La Sentenza che ribalta tutto

I giudici di Palazzo Spada hanno ora ribaltato quella prospettiva, accogliendo l’appello del Viminale supportato anche dalle associazioni degli albergatori come Confindustria Alberghi e Federalberghi. La motivazione della sentenza è tanto giuridica quanto pragmatica. Secondo il Consiglio di Stato, la circolare non ha introdotto alcun nuovo obbligo, ma si è limitata a interpretare correttamente l’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.), una norma che dal 1931 impone di dare alloggio esclusivamente a persone munite di documento d’identità. Il Consiglio di Stato afferma che il TAR ha errato ritenendo che il “Decreto Monti” del 2011 avesse abolito l’obbligo di identificazione di persona perché quella riforma ha solo semplificato le modalità di comunicazione (da schede cartacee a mezzi telematici), ma non ha tolto l’obbligo fondamentale di verificare l’identità dell’ospite.

Il cuore della decisione risiede nel concetto di sicurezza. I giudici hanno spiegato che inviare una foto del documento via internet per ricevere un codice d’accesso o aprire una cassetta di sicurezza (key box) non è sufficiente a garantire che chi entra nell’appartamento sia davvero il titolare di quel documento. Questa modalità, definita “check-in da remoto” cieco, vanifica la ratio della legge, che è quella di sapere con certezza chi si trova all’interno della struttura per tutelare l’ordine pubblico, specialmente in tempi di allerta per rischi di terrorismo o criminalità.

Infine, la sentenza affronta il tema della concorrenza, spesso sollevato dai gestori di affitti brevi. I giudici hanno respinto l’idea che queste regole creino uno svantaggio rispetto agli alberghi o una discriminazione. Al contrario, poiché la legge sulla sicurezza si applica indistintamente a chi affitta per meno di trenta giorni e agli hotel, imporre a tutti lo stesso standard di verifica dell’identità elimina le disparità, considerando che negli alberghi la presenza di un addetto alla reception garantisce già questo tipo di controllo. Con questa pronuncia definitiva, che compensa le spese legali tra le parti, una parte del settore dell’extralberghiero dovrà verosimilmente riorganizzare le proprie procedure di accoglienza per garantire che la comodità del digitale non vada mai a scapito della sicurezza collettiva.

Apertura al Self check-in regolamentato

È interessante notare come la sentenza non chiuda del tutto le porte alla tecnologia, ma ne specifichi i limiti con un passaggio di completezza (non è un punto centrale della decisione). Il Consiglio di Stato precisa che l’identificazione non deve necessariamente avvenire con una stretta di mano fisica, ma potrebbe essere effettuata anche tramite sistemi di video-collegamento, purché questi consentano al gestore di vedere in tempo reale il volto dell’ospite e confrontarlo con il documento esibito. Ciò che viene censurato è l’automatismo totale che elimina il fattore umano di controllo. Ecco l’estratto che aprirà a nuove disposizioni in futuro:

Per scrupolo di completezza, non sfugge al Collegio che, a rigor di logica, la identificazione de visu al
centro delle contestazioni non si esaurisce giocoforza nella verifica analogica in presenza da parte del
titolare atteso che, attraverso le nuove tecnologie dell’informazione, essa potrebbe essere effettuata
mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all’ingresso della struttura
purché idonei ad accertare, hic et nunc, l’effettiva corrispondenza tra ospite e titolare del documento
di identità, esibito o trasmesso con altro canale telematico all’atto dell’accesso alla struttura (es.
spioncino digitale o QR code che faccia un fermo immagine). Senonché, la circolare non tocca questi
aspetti, né per converso li esclude categoricamente, limitandosi a censurare le procedure più estreme
di check in remoto con cui i gestori acquisiscono semplicemente i documenti di identità degli ospiti
senza alcun controllo visivo e trasmettono agli stessi codici di apertura automatizzata delle porte o
di key box poste all’ingresso, vanificando in tal modo la ratio securitaria sottesa all’identificazione de
visu e alla successiva comunicazione all’Autorità locale di pubblica sicurezza previsti dall’art. 109
T.U.L.P.S..

Il Consiglio di Stato stabilisce in definitiva che l’identificazione “de visu” non è un nuovo obbligo introdotto dalla circolare, ma un presupposto logico e necessario dell’obbligo di legge già esistente da decenni. Di conseguenza, la circolare ministeriale è legittima. Tutti i punti contestati da F.A.R.E. sono stati respinti. Tra l’altro si evidenzia un vizio formale: la circolare del 2024 non è un atto giuridicamente vincolante per i privati, dunque il ricorso era inammissibile fin dall’origine per carenza di interesse.

Sebbene il Consiglio di Stato abbia legittimato in linea di principio l’uso di tecnologie per il riconoscimento a distanza degli ospiti, l’effettiva applicabilità di tali strumenti resta sospesa in attesa di un intervento decisivo del Ministero dell’Interno. Attualmente si vive una fase di transizione in cui, pur essendoci l’apertura giuridica all’integrazione digitale per certificare gli ingressi, manca l’ufficialità su quali specifici dispositivi o software siano considerati validi. Spetta dunque al Viminale colmare questo vuoto operativo, definendo con chiarezza gli standard di sicurezza necessari e trasformando questa possibilità teorica in una procedura regolamentata.