Affitti brevi: conviene la Cedolare Secca o la Partita IVA Forfettaria?

Sei un proprietario che affitta un appartamento o delle stanze, o stai pensando di intraprendere questa attività? Se la risposta è affermativa, allora conosci sicuramente l’importanza di valutare attentamente l’impatto fiscale delle tue entrate da questo tipo di affitto. In Italia, due opzioni comuni sono la Cedolare Secca e la Partita IVA Forfettaria, ma quale conviene di più?

La risposta non è sempre chiara e dipende da diversi fattori. Prima di prendere una decisione, è essenziale comprendere le implicazioni fiscali di entrambe le opzioni e considerare attentamente la tua situazione personale. In questo articolo, esamineremo le diverse circostanze in cui la Cedolare Secca o la Partita IVA Forfettaria potrebbero essere la scelta migliore.

Ricordiamo che la cedolare secca prevede una tassazione fissa del 21% (a partire dal 2024 è pari al 26% dal secondo immobile in poi quando è affittato per brevi periodi), mentre la P.Iva forfettaria è del 5% per i primi 4 anni, poi sale al 15%, oltre ai contributi INPS. La cedolare secca è applicabile anche se si affitta solo una porzione dell’immobile.

Sei anche un lavoratore dipendente?

Se sei un lavoratore dipendente, hai già un’entrata stabile da un altro lavoro. In questa situazione la Cedolare Secca potrebbe essere la scelta giusta, almeno all’inizio. Questa opzione ti consente di tassare il tuo reddito da affitto in modo fisso, calcolando l’imposta sul lordo, compresi gli oneri di commissione addebitati all’Host, come quelli imposti dalle OTA.

Non hai altri lavori?

Se non hai altri lavori e l’immobile è di tua proprietà, la Cedolare Secca può ancora essere vantaggiosa. Tieni però presente che esistono limiti di reddito che possono influenzare la convenienza di questa scelta.

Stai subaffittando?

Se stai subaffittando un immobile di cui non sei il proprietario, la scelta potrebbe diventare più complessa. In questo caso, potresti valutare l’IRPEF sul netto, che ti consente di dedurre tutti i costi legati all’affitto. Tuttavia, è fortemente consigliato consultare un professionista per un calcolare bene la convenienza.

Casistica con reddito tra i 15.000 e i 20.000 euro

La convenienza della Cedolare Secca o della Partita IVA in regime forfettario non è influenzata solo dal reddito. La tua situazione lavorativa ha un ruolo chiave nella scelta migliore tra le due possibilità, vediamole insieme.

1) Sei un dipendente a tempo pieno con meno di 30.ooo di reddito da lavoro dipendente nel settore privato

In questo caso, la Partita IVA Forfettaria potrebbe essere vantaggiosa. Questa opzione ti consente di pagare solo il 2% sul lordo se sei un CAV o il 4,3% se sei un LT. È una soluzione che potrebbe risultare conveniente fin da subito.

2) Non sei un dipendente, ma il tuo reddito è di 15.ooo

La convenienza della Partita IVA Forfettaria inizia a diventare evidente con un reddito di almeno 15.000, purché soddisfi tutti i requisiti di accesso. Questa opzione potrebbe permetterti di ottimizzare la tua tassazione.

Quante tasse si pagano con la Partita IVA Forfettaria

Con la Partita IVA Forfettaria puoi usufruire di una tassazione agevolata. Pagherai il 5% sul reddito per i primi cinque anni (start-up) se non hai mai fatto questo tipo di attività (anche in modo non imprenditoriale) e successivamente il 15%. Si pagano anche 2€ per ogni fattura emessa superiore a 77€. I calcoli si fanno sull’importo lordo. Inoltre, puoi richiedere la riduzione del 35% sui contributi INPS.

Non si calcolano le tasse sul ricavo totale, ma su una parte di esso, chiamata reddito imponibile forfettario. Questo si ottiene moltiplicando il ricavo totale per un coefficiente di redditività specifico per il suo codice ATECO, che per gli affitti brevi è generalmente il 40%. Sull’importo così ottenuto si applica l’imposta sostitutiva del 15%.

I contributi INPS invece sono suddivisi tra fissi e variabili. Per il 2025 l’importo fisso è determinato a 4.549,70€ e va versato anche in assenza di ricavi. Se si supera il minimale contributivo di 18.555,00€  bisogna versare anche un importo variabile del 24,48% sulla parte che eccede tale soglia. Qualora si superasse il massimale di 55.448,00€ allora l’importo variabile sale al 25,48% per l’eccedenza.

Simulazione tasse in forfettario

Ipotizziamo che il contribuente non abbia altri redditi, che sia l’unica attività, che rientri nella tassazione del 15% e non abbia la riduzione INPS del 35%.

Se in un anno accumula un ricavo totale di 20.000€, dovrà pagare 4.549,70 € di contributi fissi INPS e 517,55 € di tasse, rimarrà dunque in tasca un guadagno di 14.932,75 € (25,3% di tasse).

Se in un anno accumula un ricavo totale di 85.000 € (il massimo possibile in forfettario), dovrà pagare 8.332,08 € di contributi INPS (4.549,70 fissi + 3.850,19 variabili) e 3.850,19 € di tasse, rimarrà dunque in tasca un guadagno di 72.817,73 € (14,3% di tasse).

Se in un anno accumula un ricavo totale di 46.387,50 € allora raggiunge il fatturato necessario per raggiungere il minimale INPS e non pagare i contributi variabili. Pagherà solo i fissi di 4.549,70 e le tasse pari a 2.100,80 €, rimarrà dunque in tasca un guadagno di 39.737,00 € (14,4% di tasse).

Il calcolo di tasse e contributi variabili si ottiene in 4 step:

1. Si moltiplicano i ricavi per il 40% (coefficiente di redditività) per ottenere il reddito imponibile forfettario;
2. Si verifica se sono dovuti i contributi variabili INPS sottraendo dal “reddito imponibile forfettario” il “minimale INPS”, il risultato viene moltiplicato per 24,48% per ottenere i contributi variabili INPS;
3. si sottrae dal “reddito imponibile forfettario” i “contributi INPS” fissi e variabili per ottenere il reddito netto fiscale;
4. si moltiplica il “reddito netto fiscale” per il 15% e si ottiene il totale delle tasse.

Posso scaricare alcune spese con la Partita IVA Forfettaria?

Anche se la Partita IVA Forfettaria sembra un regime fiscale vantaggioso, è importante sottolineare che non puoi scaricare le spese. Il tuo fatturato si ridurrà del 60% per i “costi forfettari” se la tua struttura ricettiva è professionale, casa vacanza o affittacamere. Quindi, anche se hai un fatturato di 50.000 euro, pagherai tasse e contributi INPS solo su 20.000 euro.

In conclusione, la scelta tra la Cedolare Secca e la Partita IVA Forfettaria non è una decisione da prendere alla leggera. Dipenderà dalla tua situazione lavorativa, dal tipo di affitto e dal reddito che guadagni. Per ottenere il massimo beneficio fiscale, consulta sempre un professionista fiscale per valutare la scelta migliore in base alle tue specifiche circostanze. La pianificazione fiscale oculata può aiutarti a massimizzare i tuoi guadagni da affitto, a ridurre le tasse e ad evitare possibili sanzioni derivanti dall’applicazione errata delle normative fiscali vigenti.