Costi di gestione per una Locazione Turistica: obblighi e tasse

Quando parliamo di Locazione Turistica (LT), ci riferiamo essenzialmente all’affitto di un appartamento, già fornito di tutto l’arredamento necessario, a persone che viaggiano per svago o brevi necessità. La caratteristica fondamentale che distingue questa formula da un affitto tradizionale risiede nella durata del soggiorno: stiamo parlando di periodi che non devono mai superare i trenta giorni consecutivi, rientrando quindi a pieno titolo nella categoria dei cosiddetti affitti brevi. Tuttavia, l’idea diffusa che questa attività generi un guadagno immediato e privo di spese è un mito che va sfatato con onestà. Chi decide di aprire le porte della propria seconda casa ai turisti deve essere consapevole che l’incasso ricevuto dall’ospite non corrisponde mai al guadagno reale che rimane in tasca.

Le tasse

Il primo capitolo di spesa, e forse il più importante, riguarda il rapporto con il Fisco. Per natura la Locazione Turistica è non imprenditoriale (si differenzia dalla casa vacanza), quindi gestita in forma privata, anche se in alcuni casi può essere condotta anche con partita iva. Anche se non si opera come imprenditori, lo Stato richiede la sua parte sui guadagni generati. La soluzione più scelta dai proprietari è solitamente la “cedolare secca“, una tassa fissa che sostituisce l’IRPEF tradizionale (ma non si possono scaricare le spese). Se non si opta per questo regime forfettario, i canoni d’affitto si sommano al proprio reddito complessivo (come la pensione o lo stipendio) e vengono tassati secondo gli scaglioni IRPEF ordinari, una scelta che va valutata con molta attenzione insieme a un esperto di fiducia per evitare di saltare in uno scaglione di tassazione superiore.

Un altra tassa è l’imposta di soggiorno che il comune incassa dai turisti, l’host è obbligato a fare da intermediario per la riscossione. A meno che il comune in cui si trova l’immobile sia esente da questo balzello. A questo si deve aggiungere la tassa sui rifiuti (TARI), che in molti comuni prevede tariffe specifiche e talvolta più onerose per le case vacanza rispetto alle abitazioni residenziali classiche. Essendo un affitto breve di natura transitoria (sotto i 30 giorni), dovrò pagare anche l’IMU dato che non gode delle agevolazioni previste per altri tipi di contratti a lungo termine

Oltre alle imposte statali, bisogna considerare il costo dell’intermediazione. Quando si affitta tramite portali online come Booking e Airbnb, le piattaforme trattengono una percentuale sull’incasso lordo delle vendite, che in media si aggira sul 20% del totale.

Costi di gestione

Un altro aspetto che spesso viene sottovalutato riguarda le utenze e la gestione pratica dell’immobile. A differenza di un affitto lungo, dove l’inquilino si intesta le bollette, nella locazione turistica luce, gas, acqua e connessione internet rimangono interamente a carico del proprietario. Questi costi possono lievitare notevolmente rispetto a una gestione familiare standard, poiché i turisti in vacanza tendono a prestare meno attenzione al risparmio energetico, utilizzando riscaldamento o aria condizionata per molte ore al giorno, talvolta anche quando non sono in casa o addirittura spalancando del tutto le finestre.

Poi ci sono le spese vive per il mantenimento della qualità dell’alloggio. Ogni cambio ospite comporta un’usura accelerata dell’appartamento. Sarà necessario mettere in conto le spese di lavanderia per la pulizia della biancheria, come lenzuola e asciugamani, e la loro sostituzione periodica. Così come la manutenzione ordinaria per tinteggiare le pareti, riparare piccoli guasti idraulici o elettrici, ed eseguire le pulizie profonde. Anche se la pulizia finale talvolta viene pagata a parte dall’ospite o inclusa nel prezzo finale, il proprietario deve comunque farsi carico dell’acquisto dei prodotti, dei kit di benvenuto (come saponi, bagno schiuma o carta igienica) e del tempo necessario per coordinare il tutto.

Un costo fisso imprescindibile riguarda la sicurezza antincendio, divenuta obbligatoria per legge. È necessario rivolgersi a una ditta specializzata per l’installazione di un estintore: la spesa media è di circa 60 euro per l’acquisto, cui si aggiungono tra i 10 e i 15 euro per la manutenzione semestrale. A ciò si unisce l’obbligo di installare rilevatori di gas e monossido di carbonio, dispositivi fondamentali che possono essere omessi soltanto se l’abitazione è priva di allacciamento al gas e funziona esclusivamente a energia elettrica.

Gestire una locazione turistica è dunque un’attività che può dare grandi soddisfazioni, ma richiede una contabilità domestica rigorosa per assicurarsi che, tolte tutte le voci di spesa, il risultato finale sia un vero sorriso e non solo fatica.